被告李某、罗某系恩阳某座小区业主，2017年12月26日该小区开发商巴中某置业有限责任公司与原告成都某房物业公司签订了前期物业服务合同，约定由原告为该小区提供前期物业服务，物业服务费按商品房买卖合同约定交付买受人之日起按年度收取，每个交费周期结束前30日内交纳下年度物业服务费；业主未按时、足额支付物业服务费，经乙方书面催告，在合理期限内仍未支付的，自逾期之日起每日按未付金额的0.3%支付违约金。合同签订后，原告依照合同约定为该小区提供物业服务，但被告以主卧室漏水、墙体裂缝、房屋未验收合格等问题为由拒交物业服务费，原告起诉要求被告交纳2020年4月1日至2022年3月31日的物业服务费4156元。
法院生效判决认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费，被告李某、罗某与巴中某置业有限责任公司签订的商品房买卖合同明确约定买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。被告李某、罗某辩称主卧室漏水、墙体裂缝、房屋未验收合格的问题不属于物业服务的范围，法院不予支持。被告李某、罗某应当按合同约定交纳物业服务费，经原告催收仍未交纳，已构成违约，原告要求被告支付物业服务费并承担违约金的诉请符合法律规定，法院予以支持。
对于物业维修义务的承担主体，应具体情况具体分析:如果房屋在国家规定建设工程的保修期和保修范围内，由建设单位(开发商)承担维修义务;在房屋质保期届满后，房屋专有部分由业主或侵权人承担维修义务，房屋楼顶等小区共有部分、公共设施设备由物业服务企业承担维修义务，物业服务企业履行义务时，可使用小区的住宅专项维修基金。针对业主专有部分房屋质量出现问题，作为物业服务公司应负有协调和紧急处理之责任，但纠纷本身是业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷或与侵权人侵权纠纷，分属另一法律关系，业主可依法向开发商或侵权人主张损失，不能以专有部分房屋漏水、墙体裂缝等质量问题拒交物业服务费。
